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出大事了!中骏雍景湾地库顶板塌方,上演南昌版“楼脆脆”!

2019-08-08 16:19:09新浪财经
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 在近年来崛起的一众闽系房企中,中骏应该说是比较低调的一位,然最近,其却以一种不光彩的方式出了名。

前几日,上市房企中骏集团(01966.HK)在江西南昌象湖新城的雍景湾项目的地下室车库顶板发生局部塌陷,坍塌区域面积达到500平方米。

中骏,塌了!「房企观察」

该项目三期皆已售罄,尚未交付。据悉,目前项目已被要求全面停工,南昌市、县两级政府主管部门已成立专项调查组。

虽然此次事故不像其他工程事故一样出现人员伤亡,但若结合事件关键背景,其反映出的事实,仍让广大买房者不寒而栗。

背景一:

此次发生事故的楼盘为南昌象湖新城首个限价项目,2017年中骏拿地时,即被限制未来售价为9000元/平方米,当时附近楼盘均价已过万元。

既是说,为了控制成本,开发商是有降低工程质量动机的。当然,至于其是否就是此次事故核心原因,还有待最终调查结论。

背景二:

发生塌陷的部分使用了“无梁楼盖”结构。所谓“无梁楼盖”是一种不设梁、楼板直接支承在柱上、楼面荷载直接通过柱子传至基础的板柱结构体系。

目前无梁楼盖结构常常应用于商场、仓库、冷库和地下车库等建筑。但是这种结构没有主梁和次梁,钢筋混凝土板直接支承在柱上,对梁托和楼板的承载能力要求较高。如果短时间内荷载太大,梁托柱板交接的位置失稳,就容易出现塌陷。

事实上,“无梁楼盖”带来的安全事故教训是惨痛的。

20多年前,韩国一座落成仅6年的百货大楼,在20秒钟内轰然崩塌,1500人被埋,最终造成超过500人死亡。调查结果显示,发生事故的三丰百货店采用无梁楼盖设计,开发商曾大幅改动设计要求,取消承重柱、使用更细的钢筋,楼板变薄,且加大了整个商场的荷载。

在国内,中骏雍景湾项目因“无梁楼盖”发生坍塌也并不是孤例。

2年前,北京市石景山区某项目地下车库项目也曾发生顶板坍塌600平方米的事故,同样是无梁楼盖结构

背景三:

据澎湃等媒体报道,“无梁楼盖”技术并不是雍景湾项目或中骏一家采用,因其拥有减少土方开挖量,降低建设成本等优势,近些年在全国各地各开发商的各项目上普及度很高。

“见一叶而知深秋。”

此次中骏雍景湾项目因“无梁楼盖”而引发的安全事故,不得不让买房者去深思,自己购买的中骏旗下的其他项目或者其他开发商的项目,是否也存在类似的安全隐患。

2

事实上,这已经不是中骏第一次曝出质量安全丑闻。

去年,中骏位于深圳的云景府频繁遭遇业主维权。有业主发文称,所买房子存在木地板铺设不好、木门脱皮、厨房等设计不合理等情形。

中骏位于天津的柏景湾项目也被曝出存在重大设计缺陷,比如厨房、主卫没有上水等。

这种质量安全事故频发的背后,似乎与中骏销售规模快速增长,而质量管控未跟上有关,毕竟从主观上来讲,没有一个开发商乐见自家项目曝出质量丑闻。

中骏是一家总部位于上海的闽系房企,2014-2018年,其销售额分别为119亿、145亿、235亿、332.47亿、513.6亿,年均复合增长率达50%以上,虽然与阳光城、旭辉、泰禾、正荣、融信等闽系房企比起来,稍微逊色了点,但与大多数房企比起来,表现仍然十分抢眼。

今年上半年,中骏实现销售金额约370.28亿元,同比增长78%。同期,全国商品房销售额仅增长5.6%。足见其增长势头之猛。

但正所谓“步子迈大了,容易扯着蛋”,再加从财务角度,对毛利率的要求,中骏面临的“不可能三角”(即快周转、利润、质量,总有一个是无法兼顾)矛盾会更加突出。

不知这一次的质量安全事故,是否能让中骏警醒。

3

除了质量安全问题外,其2018年财报,也暴露出中骏存在的其他一些问题。

其一,三四线占比较高,高速增长能否持续存忧。

2019年中骏的销售目标是700亿,同比增长36%。按照中骏老板黄朝阳说法,到2020年,中骏要进入千亿队伍。据此推算,中骏在2020年需提升逾40%才能完成黄老板心愿。

而其年报显示,其三四线份额占比已快速增至41%,是其业绩增长的主要贡献者。

不可否认,去年的快速布局,让其成功迟到了三四线楼市的尾巴行情,但随着棚改窗口的流逝及市场逐渐进入凛冬,三四线楼市凉凉已是市场共识,重仓三四线的中骏还能否保持超于市场水平的高速增长,最终达成销售目标,存在很大不确定。

中骏,塌了!「房企观察」

其二,手中低价值投资物业急剧增长。

2018年财报显示,中骏持有的投资物业由102亿增至202亿元,同比增长98%。所谓投资物业,就是持有并对外出租的商办物业。

同期,其租金收入仅增长6%,说明新增商办物业绝大部分都是处于空置状态;投资物业的公允变动净值则由12.6亿变成10.2亿,减值2.4亿。即使仅看2017年投资物业,其租金回报率也仅有1.2%。

由此可见,其手握200多亿商办物业的资产质量并不咋地。从侧面,购房者也可以看出一个事实:当下买商铺、写字楼做投资,真心不划算。

其三,低净负债率、高现金存款的数字幻象。

财报显示,中骏净负债率约为60.4%,较于2017年大降11个点,并大大低于行业80%的均值。所以,仅从数据本身,很容易得出“中骏债务压力小”的结论。但这只是一种幻象,净负债率大幅下降并处于行业较低水平,并不是因为其经营能力得到了极大改善,而是因为其融到的钱还没有及时花出去。

2018年底,其现金及銀行存款结余由96亿增长至199亿,同比增长107%,为净负债率下降、短债偿还及运营发展提供了弹药。

不过,其中4.47亿为受限现金和已抵押存款,真正能自由支配的只有150多亿,较于去年增加了70多亿。但新增流入的70多亿现金并非由于其经营能力得到极大改善,绝大部分为融资所得。

2018年,中骏经营现金流入增加额为8.2亿,同期投资现金流出增加额为6.6亿,两者基本抵消,反倒是融资贡献了60多亿的現金及現金等价物新增额。

可是借来的钱,终究还是要换的。而且随着融资大环境的变化,这种暂时的优势会转瞬即逝。

其四,利润有调剂之嫌。

2018年中骏财报,还有一处匪夷所思的数据。

数据显示,2018年中骏的销售额同比增长55%,但同期的销售及营销开支却不升反降,同比下降25%,比2016年还低,这显然不符合常识。

中骏,塌了!「房企观察」

对此,中骏给出的解释是降部分销售及营销开支进行了资本化。

至于具体详情不得而知,但至少有一点可以肯定的是,经过将部分营销开支的资本化处理,其盈利最终实现了艰难的正增长,不然较于前两年,会很难看。

这也算是中骏耍的一手小财技吧。

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